深度解剖涿州楼市为什么就是发展不起来?

来源: 涿州我爱楼市网 阅读量: 444 发布时间:2022-02-28 11:27:54


环京周边这城市中,涿州算是特别的一个。涿州楼市表现也很奇怪,紧临房山的涿州,要高铁有高铁,要产业有产业,整个环京比较热门的地区都限购了,但涿州没限购。更奇怪的是没限购后的涿州并没有火,成交量只能算勉强。房价也不算高,从2010年至今,始终低于固安。再看看过去几年房价的走势:从2011年到2016年上半年,始终以清冷的姿态迈着自己的小方步不疾不徐的走着。2011年全国房价普涨,涿州房价56千每平。2012年底高铁开通,25分钟可到北京西站,很多人都觉得房价会涨,但涿州高铁周边是大面积空地,几乎没有楼盘,房价并没有涨。2014年,环首都经济圈,保定副都的影响,年初房价突然涨到8千,但因为成交量不高,两个月就跌回去了。



虽然涿州在13个环京县市中,通勤距离和交通优势上仅次于北三县,奈何市场不认可。2016年全国楼市房价大爆发,架不住环京众多兄弟都往前冲,涿州楼市在169月开始上涨,年底涨到9-1万,价格远远够不上北三县廊坊固安永清等区域。直到3.17限购令之后,雄安出台新政时期,涿州楼市才有了一个冲击,涨到一万六七,个别楼盘涨到2万。也只持续了两个月,随后走低。17年下半年到18年,在没有限购的情况下,涿州楼盘并没有显现出优势,成交量不高,甚至很多楼盘还有下跌趋势。这难道不是机会吗?可为什么没人抢?明明不限购”“价格低”“交通方便”“距离也很近”……这画风不对!这其中到底是什么原因?这个小城究竟有没有投资的价值?



我们先来看一下涿州发展状况

涿州紧邻房山区,总面积742.5平方千米,距离北京天安门59公里,涿州地势平坦,是一个有着70万人口的县级市。有着天下第一州之称的涿州人杰地灵,名人辈出,有三国文化、有古迹永济桥和双塔,有影视城、涿州八景,可谓是一座历史文化名城。2013年,涿州市全市地区生产总值实现235.3亿元,同比2012年增长11.5%全部财政收入完成26.6亿元,同比2012年增长7.9%,社会消费品零售总额106.6亿元,同比2012年增长12.9%2008年,被河北省人民政府批准为省级历史文化名城2015228日,河北召开省直管县(市)体制改革试点工作动员会,经河北省委、省政府研究决定,报经中央编办批准,河北省将扩大省直管县(市)体制改革试点范围,涿州上榜。201812月,入选全国县域经济投资潜力100强。



涿州的交通绝对是占优势的

看到这里,既然涿州具有这么多优势,若说这个小城没有前途,你信吗?要么就是环京其他区域太具优势,把涿州挤到了一边;要么就是这个小城还有什么我们没发现的问题;亦或涿州真是个洼地?涿州房价为什么上涨乏力? 

1、区位尴尬

涿州位于京、津、雄三角区中心地带,这个中心地带曾经是优势,似乎哪哪儿的利好都能沾上。如今在环京楼市崛起之际变成了劣势,对于北京的辐射比不上北三县;对于环雄的辐射比不上保定、永清和霸州;对于新机场辐射又比不上固安。

从区域对标来看,看看人家北三县紧邻北京通州副中心。固安紧邻利好不断的大兴。

而涿州呢?紧邻房山,房山在丰台区西南。南城一直是北京发展落后的城区,丰台多年是价格洼地,房山价格更低,而且房山太大,未开发区域太多,涿州毗邻的房山区还是大片大片的农田和村庄。从区位价值来看,涿州只能望北一声长叹!



2、缺乏概念

北京副中心的概念我们都知道,北三县房价起飞是必然。固安大涨的底气来源于北京新机场。永清霸州除了能沾上新机场的光,还有环雄的概念。冬奥会带起了怀来的房价。反观涿州,这些年没有什么值得炒作的概念。高铁开通是最大的利好,可是在房价低谷的2012年,那个时候连北京的房价都涨不动,何况一个涿州。而且涿州并没有抢占高铁开通先机,12年的时候涿州高铁周边还是大片空地。环首都经济圈和大七环的规划很宏伟,可惜不是只有你一家,大家表示没注意呀。如果涿州说我距离新机场25公里,人家固安马上会淡淡地回应,我只有10公里。



3、高铁新城板块无新盘

涿州作为环京最有价值点的利好,莫过于高铁的开通,半小时的通勤简直是秒杀堵车的利器,大多数人也把目光瞄到了高铁新城板块。早在房价低迷的2012年高铁就已开通,但那时候周边还是一片荒芜,别说配套了,房子都没有。随后两三年才陆续推出鸿坤理想湾、K2狮子城、华融万新三个楼盘。到了2017年涿州房价涨上来的时候,这三个楼盘基本已经售完。如今高铁板块并没有再推出新盘,只有全款的二手房在卖。没有新盘入市的带动,缺少营销宣传点,哪怕占据地利优势却少了天时之机,最有价值的高铁板块先黯淡下去,涿州的新盘明显供应不足。



 

4、起势期遇上环京大跌

涿州是在17年上半年房价大涨,正在房价起势阶段,赶上了环京楼市由于限购导致大跌。大多购房者更看好的北三县固安等地,目前房价低迷,均价跌到了万元以内,相比之下,不在环京第一梯队的涿州又能涨到哪里去?市场不认可,成交量低迷,导致涿州房价上涨乏力。

5、规划不合理

主要表现在交通道路的分布和产业布局的割裂。

涿州有四条主干交通线穿城而过(京广铁路、京港澳高速、京广高铁、107国道),城市以范阳路(也是838在涿州市区行驶的路线)为中心线南北对称建设。

老城区没有多少地块可开发;南部建设受一定限制;北部新城没有完整规划;高铁新城距离主城区较远,没有形成完整的商圈。



6、楼市乱象

据传,在涿州购地建房可以先上车后补票,五证不全就开始销售的现象很多,最后因为消防,或者土地证和竣工备案表等问题而验收不通过,产权证迟迟下不来,当地也有很多业主维权事件出现。

7、没有名企开发商

涿州楼市没有大开发商,大开发商远远比当地小开发商占优势,他们可以快速而合理的规划并营销,开发能力、建设速度、包装推广都是一流的,三个月完成建设,六个月开始销售,这是品牌正规军的正常速度。涿州开发商多是当地的土八路,他们可以慢慢屯地慢慢开发慢慢卖,没有明确的销售规划。自然在宣传和销售上都差的太远,而且涿州目前没有开发的建设用地还非常之多。


编辑 :zzlsw
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涿州房产

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